Pphat
Pak eman
December 15, 2009, Tuesday
Pendaftaran Tanah
Pendaftaran terkait dengan pengadaan tanah
Pelepasan / Ganti Rugi tanah milik Negara permohonkan SKPH, supaya SKPH dapat dijadikan alat bukti harus didaftarkan.
Tujuan pendaftaran tanah:
1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang haknya
Ini merupakan langkah maju, penegasan, daripada PP No.10/1961 hanya sekedar memberi kepastian hukum, tidak ada upaya perlidungan hukum
Apa siy yang dimaksud degan Kepastian Hukum???
Van Apeldorn menyatakan bahwa kepastian hukum mempunyai dua aspek yaitu :
1. Aturan – aturan hukum itu dapat diterapkan / dpelakukan pada hal – hal yang bersifat kontrit/faktuil
Misalnya : ada aturan “hanya WNI yang dapat hak milik, kalo ada selain itu maka batal demi hukum” maka apakah aturan tersebut dapat diterapkan jika ada fakta seperti itu? Bisa.
Nah kalo ada pembiaran/ maksudnya ada pelanggaran teru dibiarkan ini menunjukan pasal – pasal tersebut tidak punya kepastian hukum.
2. Dengan adanya kepastian hukum memberikan perlinungan hukun dari tindakan semena – mena penguasa
Adanya pembatasan wewenang penguasa dalam melakukan haknya/menjalankan wewenangnya.
Contohnya : pada pasal 362 KUHP, hakim hanya boleh menghukum Terdakwa maksimal 5 tahun. Berarti gag boleh lebih dari 5 tahun kan. Untuk kepastian hukum
2. Menyediakan informasi pada pihak yang berkepntingan untuk melakukn perbuatan hukum
Perbuatan hukum dapat melakukan pemeriksaan
Pasal 29 PP No.24/1997
Harus mengecek keberadaan sertifikat, di cek, sama ndak dengan datanya permohonan SKPT (SUrat Keterangan Pendaftaran Tanah)
3. Terselenggaranya tertib administrasi dan pemerintahan
Hal ini merupakan kewajiban pemerintah terdapat dalam pasal 19 ayat 1 UUPA
Tindakan proses pendaftaran tanah adalah tindakan administrasi yang dilakukan pemerintah sertifikat itu KTUN karena
Pemerintah melakukan administrasi SKPH sampe jadi keluarnya sertipikat itu KTUN
Karena sifat KTUN pun sudah melekat yaitu final
SKPH sifatnya belum final, karena masih ada proses selanjutnya sampe belom final.
Untuk kepastian Hukum dikeluarkan SKPH sertipikat diharapkan dari sertipikat itu kepastian hukum dapat terpenuhi. Namun sertipikiat menjadi alat bukti yang bersifat “KUAT” bukan “MUTLAK”
Isu Hukum : sampai berapa lama pihak pemegangnya merasa terlindungi? Ternyata “kuat” itu masih bisa diganggu oleh orang lain/ masih bisa digugat, sertipikat ini masih tidak dapat menjamin pada pemegang hak. Karena masih bia dipermasalahkan.
Sistem Publikasi publikasi negative mempunyai kelemahan:
1. Tidak memberikan rasa secure
2. Tidak memberikan rasa aman
3. Masih bisa dipermsalahkan di masyarakat.
Pasal 32 ayat 2 PP No.24/1997
Bila dalam waktu 5 tahun sejak terbitnya Sertipikat, tidak ada pihak lain yang nuntut, maka yang bersangkutan dianggap melepaskan haknya. Jadi udah gag bisa nuntut lagi.
Rechts Verweking
Lembaga yang digunakan untuk menutupi kelemahan yang ada di sistem publikasi negative. Namun ada batasan atau perkecualian, tidak semua sertifikat bisa dibiarkan 5 tahun itu, syaratnya ada di pasal 32 ayat 1 PP No.24/1997.
Pengusaan secara nyata maksudnya ada pengawasan yang efektif
Sudah 5 tahun, keberadaan sertifikat itu tidak dapat dpersoalkan lagi namun status KUAT tidak bisa berkedudukan sebagai ALAT BUKTI MUTLAK, meskipun sudha melalui pasal 32 ayat 2 dia tetap “KUAT” cuman udah bisa gag diganggu.
Asas – asas dalam hukum
1. Buku – buku berlaku bagi yang bersangkutan
2. Publisitas memungkinkan data dalam buku tanah bisa diakses oleh publik
Notaris / PPAT adalah :
Sebagai pembantu dari Kepala Kantor Pertanahan
“Pembantu” menempatkan kantor Notaris atau PPAT sebagai badan yang diluar strukturnya. Jadi bukan structural melainkan fungsional.
Jadi Kantor Pertanahn tidak bisa memerintah PPAT
Sedangkan kepala lelang menginformasikan adanya perubahan data fisik/yuridis karena ada peralihan hak. Hal ini dikarenakan dalam aktanya ada Perubahan Pemegang Haknya Pasal 37 ayat 1 PP No. 24/1997
DATA DALAM PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH
1. Data fisik
Keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan Satuan Rumah Susun (SRS), termasuk keterangan adanya bangunan diatasnya. (Pasal 12 ayat 1 PP No.36.2005 jo UU No.28/2002 tentang bangunan gedung)
Ini menandakan bahwa Pendaftaran Tanah biasa pake PP No.24/1997
Sedangkan Pendaftaran Tanah SRS/ gedung pake PP No.36.2005 jo UU No.28/2002 tentang bangunan gedung
2. Data yuridis
Adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah SRS, subjek hak dan beban lain yang membebaninya.
SRS Condominium, berasal dari kata Co = bersama (tanah nya milik bersama), dominion = dominan = individu. Yang dimiliki indivisu adalah strakelnya/ruangnya.
PPAT (PP No.37/1998)
Adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta – akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu tentang hak atas tanah atau hak milik SRS.
Tugas pokok : melaksanakan sebagian kegiatan pendafran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu yang dijadikan dasar bagi pendaftaran tanah. Jadi tugasnya membuat akta PPAT
Akta PPAT :
1. Jual beli (pasal 1 ayat 7 PP No.37/1998)
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Inbreng (pasal 2 ayat 1 dan 2 PP No.37/1998)
Notaris ( UU no.30/2004) Pasal 15 ayat 2
Akta tanah menurut Boedi Harsono adalah :
Akta yang sengaja dibuat untuk membuktikan perbuatan hukum yang menciptakan hak atas tanah atau menimbulkan perbuatan pada hak tersebut yaitu pembebanan, pemindahan hak dan yang mengakibatkan hapusnya hak yang bersangkutan.
Pemberian hak pakai diatas tanah hak milik ini perlu akta, dengan akta itu dapat menimbulkan hak atas tanah.
Sabtu, 26 Desember 2009
Pendaftaran Tanah
Pphat
Pak eman
December 1, 2009, Tuesday
Pendaftaran Tanah
œ Terkait denganPenger proses / cirri atau tujuan pendaftaran tanah adalah untuk mendapatkan kepastian hukum, yang menyangkut beberapa hal:
1. Kepastian dari subjek maksudnya , subjek yang paling berhak atas sebidang tanah yang didaftarkan Hak Atas Tanah tersebut.
2. Kepastian Hak Atas Tanah nya
Adanya jenis yang diakui dalam UUPA
3. Kepastian Akan Objeknya
Letak/lokasi tanah yang didaftarkan, luasnya. Sehingga memerlukan proses penetuan batas dan pengukurannya.
œ Yang didaftarkan dalam Pendaftaran Tanah
RUang Lingkup Pendaftaran Tanah:
1. Hak apa yang didaftarkan/haknya
2. Perbuatan apa saja yang harus didaftarkan yang erkait dengan hak tersebut
œ Tidak semua Hak Atas Tanah harus didaftarkan, hanya beberapa saja, yaitu :
1. Hak Milik pasal 23 UUPA
2. Hak Guna Usaha PAsal 32 UUPA
3. Hak Guna Bangunan Pasal 38 UUPA
Ketiga diatas wajib didaftarkan. Padahal di UUPA kita mengenal 7 bentuk Hak atas tanah.
œ Permen Agraria Nomor 1 /1966 permen Agraria No. 9/1965
Kewajiban untuk mendaftarkan Hak Pakai dan Hak pengelolaan di UUPA gag diwajibkan, tapi diwajibkan di Permen Agraria nomor 1/1966. Hak Pengelolaan tidak pernah disebut di UUPA.
œ Kemudian ada PP No.40/1996 HUG,HGB dan Hak Pakai.
Ada pengaturan tentang Hak Pakai yang wajib didaftarkan. Dan dalam PP ini pun tidak mengatur tentang hak Pengeloaan
œ Hak Pengelolaan
Jadi HPL ini harus di daftarkan ada di UU PMA No.1/1966 dan ada di UU PMA 9/1999
œ Hak Milik atas satuan Rumah susun dan tidak diatur dalam
œ Nah kesmuanya itu ada dalam teknis pendafaran hak atas tanah
œ Sekarang tentang perbuatan hukum apa saja yang wajib di daftarkan
Dasarnya pasal 23, 32 dan 38 UUPA yaitu :
1. Peralihan haknya
2. Pembebanannya terkait dengan UU No. 4 / 1996 tentang Hak tanggungan, jadi hak tanggungan wajib di daftarkan.
3. Hapusnya hak
Jadi perbuatan hukum seperti atas / atau yang terkait seperti diatas , harus di daftarkan.
Dengan didaftarkannya hak tersebut semua bermuara atau bertujuan untuk mendapatkan kepastian hukum
œ Kasus:
Ada 3 pihak, semuanya sedang mengusai tanah. Ali menguasai tanah Negara 200m2 di daerah tertentu, Beni menguasai tanah yang sudah dikuasai sceara turun menurun. Beni meyakini tanahnya tersebut adalah tanah adat, tapi dia tidak punya bukti menguasai tanah tersebut. Lalu ada Citra yang mengusai tanah adat namun ada dokumennya yaitu tanah leter C atau girik.
Mereka semua ingin mendapatkan bukti sertifikat Hak Atas Tanah tersebt. Mereka dating ke BPN. Bisa dapet gag?
Nah hal ini harus memenuhi dua data, yaitu data fisik dan data yuridis (hak dan subjeknya).
o Yang ada di Ali hanya ada data fisiknya saja, karena itu si BPN akan memberi saran, bahwa tanahnya harus dimohonkan dulu. Nanti akan keluar SKPH ada penetapan pemberian haknya oleh Negara.
o Beni, tanah tersebut adalah tanah adat yang berasal dari turun temurun nenek moyangnya. Pasal 24 ayat 2 PP No.24/1997, jadi harus diakui oleh msayarakat skitar. Nah cara – cara di pasl ini disebut dengan cara pengakuan hak. Beni tidak punya alat bukti. tapi PP membolehkannya dengan pengakuan hak.
o Citra , dalam pasal 24 ayat 1 penegasan konvensi,coz dia udah punya bukti lengkap.
œ Pasal 23 proses pengadaan hak atas tanah akan berakhir ketika Ganti Rugi sudah dibayar, kemudian tanah tersbut menjadi tanah Negara, permohonan hak SKPH terus didaftarkan. Keistimewaannya maka Pemohon dikasi wewenang untuk menguasai dan menggunakan tanah tersebut. Dengan diberi ijin lokasi. Jadi kalo tidak dalam keadaan Pengadaan Tanah ya gag boleh!!!!!!!!!
œ Pengertian pendaftaran tanah Pasal 1 angka 1 Nomor 24/1997 adalah:
1. Rangkaian Kegiatan sistem yang meliputi beberapa subsistem. Ada proses ada tahapan demi tahapan yang harus terpenuhi, jadi tidak hanya ada satu perbuatan hukum saja, tapi meriapak hasil dari proses tahapan.
Rangkaian kegiatan tersebut meliputi pengumpulan, pengelolaan data fisik dan yuridis.
2. Terus menerus dan berkesinambungan dan teratur
Hak yang sudah didaftarkan tidak cukup sekali saja, dan harus selalu dijaga kebaharuan datanya/ harus selalu di update. Karena diharapkan data yang sudah tersedia di BPN harus sesuai dengan kenyataanya atau faktanya (renewable), tidak boleh sedikitpun berubah atau berbeda. Karena itu jika ada saja sedikit perubahan itu harus didaftarkan / disesuaikan supaya tetap up to date
Contoh :
a. Tanah si X kena pelebaran jalan berubah data fisiknya harus didaftarkan
b. Tanah si Y mau dijual berubah data yurudisnya harus didaftrakan
c. Tanah warisan punya A, B, C, D asalnya 1 sertifikat 1000m2 atas nama Glenn Alinskie, dibagi empat untuk anak2nya. Ini berarti ada perubahan pada data fisik dan data yuridis (berubah jadi atas nama A, B, C, D. Harus didaftrakan.
3. Teratur
Tata cara itu harus menunjuk pada prosedur yang harus di tetapkan. Tidak boleh protes Pendaftaran Hak Atas Tanah itu meyalahi prosedurnya. Soalnya kalo gag bener akan mengakibatkan kebatalan HAT tersebut. Ingat !!! KEBATALAN ada dua, batal demi hukum dan dapat dibatalkan.
4. Contradictur delimitasi (PRINSIP DALAM MENENTUKAN BATAS – BATAS)
Proses penetuan batas – batas itu harus berdasarkan persetujuan dari pemilik tanah di sekitarnya.
œ Pasal 32 Ayat 1 PP No. 24/1997
KUAT BUKAN MUTLAK,
Ini terkait dengan sistem pendaftaran hak atas tanah.
Sistem Publikasi dalam pendaftaran hak atas tanag ada dua :
1. Sistem Publikasi Negativ
Proses pengumpulan data tidak dijamin oleh Negara, maka Negara tidak menjamin ke akurasian data yang dihasilkan. Nah ini bukan alat bukti yang mutlak.
2. Sistem Publikasi Postif
Dalam publikasi ini, Negara ikut turun tangan dalam proses pengumpulan datanya. Negara ikut menjamin keakurasian data yang dihasilakn dari pengu,pulan data tersebut. Nah ini butuh keakurasian, serta kecanggihan alat ukur dll.
Maka alat bukti yang dilahirkan ini adalah alat bukti yang MUTLAK.
Tapi Negara Kita trcinta, tidak mau milih 1 atau 2, tapi di tengah – tengah.
Indonesia memilih publikasi yang gag negative dan gag positif. Indonesia menganut publikasi negative yang bertendensi positif, dimana pengukurannya harus cermat, jadi benar. Lha teyus gimana???
œ Aseliny adalam kata – kata “ALAT BUKTI YANG KUAT” ini aselinya ada kelemahan. Untuk mengurangi kelemahannya itu dari pasal 32 ayat 2. Kalo dalam jangka waktu 5 tahun gag ada yang complain, maka dianggap dia melepaskan hak untuk menuntut.jadi kalo udah 5 tahun, sertipikat itu tidak bisa dipersoalkan.
œ Eh… tapi itu ada syaratnya yaitu :
1. Harus secara sah dengan prosedur yang benar
2. Didasarkan pada itikad baik
3. Dikuasai secara nyata
œ Apa yang ada di Pasal 32 ayat 2 untuk mengatasi kelemahan publikasi negative,bukan untuk mengubah alat bukti itu dari alat bukti yang kuat menjadi alat bukti MUTLAK. Jadi tidak mengubah publikasi negative menjadi publikasi positif.
Soalnya pasal 32 ayat 2 tidak bisa dilepas dari pasal 32 ayat 1.
Pak eman
December 1, 2009, Tuesday
Pendaftaran Tanah
œ Terkait denganPenger proses / cirri atau tujuan pendaftaran tanah adalah untuk mendapatkan kepastian hukum, yang menyangkut beberapa hal:
1. Kepastian dari subjek maksudnya , subjek yang paling berhak atas sebidang tanah yang didaftarkan Hak Atas Tanah tersebut.
2. Kepastian Hak Atas Tanah nya
Adanya jenis yang diakui dalam UUPA
3. Kepastian Akan Objeknya
Letak/lokasi tanah yang didaftarkan, luasnya. Sehingga memerlukan proses penetuan batas dan pengukurannya.
œ Yang didaftarkan dalam Pendaftaran Tanah
RUang Lingkup Pendaftaran Tanah:
1. Hak apa yang didaftarkan/haknya
2. Perbuatan apa saja yang harus didaftarkan yang erkait dengan hak tersebut
œ Tidak semua Hak Atas Tanah harus didaftarkan, hanya beberapa saja, yaitu :
1. Hak Milik pasal 23 UUPA
2. Hak Guna Usaha PAsal 32 UUPA
3. Hak Guna Bangunan Pasal 38 UUPA
Ketiga diatas wajib didaftarkan. Padahal di UUPA kita mengenal 7 bentuk Hak atas tanah.
œ Permen Agraria Nomor 1 /1966 permen Agraria No. 9/1965
Kewajiban untuk mendaftarkan Hak Pakai dan Hak pengelolaan di UUPA gag diwajibkan, tapi diwajibkan di Permen Agraria nomor 1/1966. Hak Pengelolaan tidak pernah disebut di UUPA.
œ Kemudian ada PP No.40/1996 HUG,HGB dan Hak Pakai.
Ada pengaturan tentang Hak Pakai yang wajib didaftarkan. Dan dalam PP ini pun tidak mengatur tentang hak Pengeloaan
œ Hak Pengelolaan
Jadi HPL ini harus di daftarkan ada di UU PMA No.1/1966 dan ada di UU PMA 9/1999
œ Hak Milik atas satuan Rumah susun dan tidak diatur dalam
œ Nah kesmuanya itu ada dalam teknis pendafaran hak atas tanah
œ Sekarang tentang perbuatan hukum apa saja yang wajib di daftarkan
Dasarnya pasal 23, 32 dan 38 UUPA yaitu :
1. Peralihan haknya
2. Pembebanannya terkait dengan UU No. 4 / 1996 tentang Hak tanggungan, jadi hak tanggungan wajib di daftarkan.
3. Hapusnya hak
Jadi perbuatan hukum seperti atas / atau yang terkait seperti diatas , harus di daftarkan.
Dengan didaftarkannya hak tersebut semua bermuara atau bertujuan untuk mendapatkan kepastian hukum
œ Kasus:
Ada 3 pihak, semuanya sedang mengusai tanah. Ali menguasai tanah Negara 200m2 di daerah tertentu, Beni menguasai tanah yang sudah dikuasai sceara turun menurun. Beni meyakini tanahnya tersebut adalah tanah adat, tapi dia tidak punya bukti menguasai tanah tersebut. Lalu ada Citra yang mengusai tanah adat namun ada dokumennya yaitu tanah leter C atau girik.
Mereka semua ingin mendapatkan bukti sertifikat Hak Atas Tanah tersebt. Mereka dating ke BPN. Bisa dapet gag?
Nah hal ini harus memenuhi dua data, yaitu data fisik dan data yuridis (hak dan subjeknya).
o Yang ada di Ali hanya ada data fisiknya saja, karena itu si BPN akan memberi saran, bahwa tanahnya harus dimohonkan dulu. Nanti akan keluar SKPH ada penetapan pemberian haknya oleh Negara.
o Beni, tanah tersebut adalah tanah adat yang berasal dari turun temurun nenek moyangnya. Pasal 24 ayat 2 PP No.24/1997, jadi harus diakui oleh msayarakat skitar. Nah cara – cara di pasl ini disebut dengan cara pengakuan hak. Beni tidak punya alat bukti. tapi PP membolehkannya dengan pengakuan hak.
o Citra , dalam pasal 24 ayat 1 penegasan konvensi,coz dia udah punya bukti lengkap.
œ Pasal 23 proses pengadaan hak atas tanah akan berakhir ketika Ganti Rugi sudah dibayar, kemudian tanah tersbut menjadi tanah Negara, permohonan hak SKPH terus didaftarkan. Keistimewaannya maka Pemohon dikasi wewenang untuk menguasai dan menggunakan tanah tersebut. Dengan diberi ijin lokasi. Jadi kalo tidak dalam keadaan Pengadaan Tanah ya gag boleh!!!!!!!!!
œ Pengertian pendaftaran tanah Pasal 1 angka 1 Nomor 24/1997 adalah:
1. Rangkaian Kegiatan sistem yang meliputi beberapa subsistem. Ada proses ada tahapan demi tahapan yang harus terpenuhi, jadi tidak hanya ada satu perbuatan hukum saja, tapi meriapak hasil dari proses tahapan.
Rangkaian kegiatan tersebut meliputi pengumpulan, pengelolaan data fisik dan yuridis.
2. Terus menerus dan berkesinambungan dan teratur
Hak yang sudah didaftarkan tidak cukup sekali saja, dan harus selalu dijaga kebaharuan datanya/ harus selalu di update. Karena diharapkan data yang sudah tersedia di BPN harus sesuai dengan kenyataanya atau faktanya (renewable), tidak boleh sedikitpun berubah atau berbeda. Karena itu jika ada saja sedikit perubahan itu harus didaftarkan / disesuaikan supaya tetap up to date
Contoh :
a. Tanah si X kena pelebaran jalan berubah data fisiknya harus didaftarkan
b. Tanah si Y mau dijual berubah data yurudisnya harus didaftrakan
c. Tanah warisan punya A, B, C, D asalnya 1 sertifikat 1000m2 atas nama Glenn Alinskie, dibagi empat untuk anak2nya. Ini berarti ada perubahan pada data fisik dan data yuridis (berubah jadi atas nama A, B, C, D. Harus didaftrakan.
3. Teratur
Tata cara itu harus menunjuk pada prosedur yang harus di tetapkan. Tidak boleh protes Pendaftaran Hak Atas Tanah itu meyalahi prosedurnya. Soalnya kalo gag bener akan mengakibatkan kebatalan HAT tersebut. Ingat !!! KEBATALAN ada dua, batal demi hukum dan dapat dibatalkan.
4. Contradictur delimitasi (PRINSIP DALAM MENENTUKAN BATAS – BATAS)
Proses penetuan batas – batas itu harus berdasarkan persetujuan dari pemilik tanah di sekitarnya.
œ Pasal 32 Ayat 1 PP No. 24/1997
KUAT BUKAN MUTLAK,
Ini terkait dengan sistem pendaftaran hak atas tanah.
Sistem Publikasi dalam pendaftaran hak atas tanag ada dua :
1. Sistem Publikasi Negativ
Proses pengumpulan data tidak dijamin oleh Negara, maka Negara tidak menjamin ke akurasian data yang dihasilkan. Nah ini bukan alat bukti yang mutlak.
2. Sistem Publikasi Postif
Dalam publikasi ini, Negara ikut turun tangan dalam proses pengumpulan datanya. Negara ikut menjamin keakurasian data yang dihasilakn dari pengu,pulan data tersebut. Nah ini butuh keakurasian, serta kecanggihan alat ukur dll.
Maka alat bukti yang dilahirkan ini adalah alat bukti yang MUTLAK.
Tapi Negara Kita trcinta, tidak mau milih 1 atau 2, tapi di tengah – tengah.
Indonesia memilih publikasi yang gag negative dan gag positif. Indonesia menganut publikasi negative yang bertendensi positif, dimana pengukurannya harus cermat, jadi benar. Lha teyus gimana???
œ Aseliny adalam kata – kata “ALAT BUKTI YANG KUAT” ini aselinya ada kelemahan. Untuk mengurangi kelemahannya itu dari pasal 32 ayat 2. Kalo dalam jangka waktu 5 tahun gag ada yang complain, maka dianggap dia melepaskan hak untuk menuntut.jadi kalo udah 5 tahun, sertipikat itu tidak bisa dipersoalkan.
œ Eh… tapi itu ada syaratnya yaitu :
1. Harus secara sah dengan prosedur yang benar
2. Didasarkan pada itikad baik
3. Dikuasai secara nyata
œ Apa yang ada di Pasal 32 ayat 2 untuk mengatasi kelemahan publikasi negative,bukan untuk mengubah alat bukti itu dari alat bukti yang kuat menjadi alat bukti MUTLAK. Jadi tidak mengubah publikasi negative menjadi publikasi positif.
Soalnya pasal 32 ayat 2 tidak bisa dilepas dari pasal 32 ayat 1.
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal
Pphat
Pak eman
November 10, 2009, Tuesday
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal, aturannya adalah :
1. Keputusan Menteri Agraria Nomor 21/1994
Ditandatangani oleh kepala daerah , tapi Harus dikoordinasikan dengan kantor pertanahan
2. Ijin Lokasi
Dalam Ijin Lokasi harus ada proses KONSULTASI, jadi Kepala Kantor Pertanahan denga masyarakat pemegang Hak Atas Tanah yang ada wilayah tersebut. Jadi mereka berunding dolo, Hal ini penting dilakukan untuk/kegunaannya untuk :
1. Ini akan menjadi dasar apakah permohonan ijin lokasi tersebut akan diberikan atau tidak.
2. Bentuk diseminasi (penyebarluasan berita)
Disni harus memberikan kesempatan kepada masyarakat pemegang Hak Atas Tanah untuk memperoleh penjelasan tentang :
Rencana penanaman modal dan mencari alternative/solusi. Jadi dari awal sudah bisa diprediksi hambatan – hambatan yang menjadi kendala kalo kegiatan tersebut dilakukan. Jadi setiap ada persoalan sudah dipikirkan jalan keluarnya.
3. Perencanaan Ruang Lingkup dampaknya
Untuk pengumpulan informasi langsung dari maysrakat yang bersangkut paut dengan data – data yang diperkirakan :
o Data sosial
o Data lingkungan, sebelah – sebelahnya dll
4. Perencanaan penyelesaian masalah
Bentuk dari partisipasi untuk mengusulkan tentang alternative dari ganti rugi yang diinginkan.
TENTANG BENTUK GANTI RUGI :
Tidak selalu dalam bentuk uang, bisa juga tanah, resetelment atau gabungan dari pada itu. Menyangku ganti rugi yang diberika, tidak harus selalu sesuai dengan pakem dalam peraturan peruuan(bisa lepas dari pakem)/out of the box.
Contohnya : ganti rugi tanah tersebut dengan saham/inbreng (penyertaan saham), dan diatas tanah tersbut mau dibangun hotel. Jadi pemegang hak atas tanah diberi kompensasi dalam bentuk saham dalam investasi, sehingga pemegang hak atas tanah tidak merasa terlepas dari tanah itu, dia masih merasa memiliki tanah tersebut. Jadi hubungan psikologis antara si pemilik tanah dengan tanah tersebut masih tetap terjaga. Kemudian, secara ekonomis dia juga mendapatkan keuntungan dari deviden.
Dan kalo Pengadaan Tanah untu kepentingan umum kan, gag bisa ganti ruginya dalam bentuk saham.
Uang bisa dibicarakan besarnya ganti rugi.
BENTUK – BENTUK GANTI RUGI , Contohnya:
Konsolidasi Tanah:
Berkaitan dengan penataan pemukiman yang tidak memenuhi standard kesehatan. Jadi ada pemukiman kumuh, tapi letaknya strategis, sehingga Penanam Modal merombak pemukiman kumuh tersebut menjadi tempat yang layak huni, namun tanah nya mereka diberikan separuhnya pada Penanam Modal. Hal ini menguntungkan dua pihak. Land consolidation (bisa dilakukan atas dasar kesepakatan dua pihak) dan syaratnya 85% pemilik tanah tersebut setuju, maka dibuatlah MOU.
Contoh : masing – masing penghuni yang semula rumahnya 200m2 tapi gag sehat, gag ada MCK nya, nah sekarang menjadi 100m2 tapi lebih bagus dan lebih sehat, ada MCK, saluran air. Ini parsitipatif.
Nah prespektif keadilan ada 200m2 100m2 tapi dapet penggantian yang lebih baik.
TATA CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPENTINGAN PENANAMAN MODAL
Dasar Hukum : Kep Men Agraria No.21/1994
Ada 3 cara yang mungkin dapat dilakukan oleh investor yaitu
1. Pemindahan Hak
Yaitu secara langsung, Jual beli/tukar menukar, ini dilakukan secara langsung antara investor dengan pemegang Hak Atas Tanah. Hal yang perlu diperhatikan adalah kesesuaian hak antara subjek dan objek Hak Atas Tanah.
Contoh:
Investor adalah sebuah PT (badan hukun), maka hak – hak atas tanah yang mungkin boleh dipegang oleh PT tersbeut adalah HGB, HGU, dan Hak Pakai.
Jadi harus sesuai dengan kapasitas PT boleh dilakukan pemindahan hak secara langsung.
2. Pemindahan hak diawali dengan proses perubahan hak dengan cara mengubah Hak Atas tanah tersebut.
Tujuannya adalah agar objek Hak Atas tanah tersebut sesuai dengan subjek pemohon Hak atas Tanah. Ini menandakan mulanya objek Tanah tersbeut tidak sesuai dengan kapasitas subjek Hak atas tanah. Karena itu diubah dulu (perubahan hak). Objek tanah tersbut diturunkan menjadi sesuai dengan kepentingan PT tersebut. Contoh HM diubah jadi HGB kalo mau dibangun Hotel.
Proses Perubahan Haka ada dua Syarat , yaitu :
a. Para pihak harus sepakat tentang harga, nilai yang diterima kalo anah tersbut beralih kepada investor. Kemudian pembayarannya harus sudah tuntas terlebih dahulu. Jadi jual beli yang dilakukan harus sudah pasti dulu, baru diubah. Proses perubahan Hak harus diawali dengan kesepakatan. Kesepakatan tersebut harus ditindak lanjuti dengan pembayaran. Kemudian PT tersebut dberi kuasa untuk mengubah hak atas tanah tersebut oleh si Pemilik aseli tanah tersebut.
Jadi dalam mengubahnya, PT tersebut harus punya kuasa.
b. Yang mengurus perubahan Hak itu adalah PT tersebut.
Kuasa tersebut ada dua yaitu :
• Kuasa untuk mengubah hak tersebut
• Kuasa untuk mengalihkan hak atau memindahkan hak
Nah setelah kuasa ini diberikan secara materiil si pemegang HAT tidak punya kepentingan dari tanah tersebut.
c. Tanah tersebut berubah dari HM menjadi HGB, tapi tetep masih atas nama pemilik hak atas tanah yang tadi. Baru nanti setelah JB HGB tersebut diubah menjadi atas nama PT.
d. Pemindahan hak terjadi antara
PT atas nama pemilik HAT (soalnya di ada kuasa pengalihan hak) kepada PT tersebut atas nama pribadi PT itu snediri. (Ini boleh)
3. Melalui proses pelepasan Hak
Ini bicara soal Ganti Rugi, bukan harga Jual Beli. Kesepakatan para pihak tentang GR menjadi GR.
Ingat dengan pembayaran GR tidak sera merta mengalihkan HAT pada investor.
Pembayaran GR hanya berakibat hapusnya HAT si pemilik awal.
Nah selama menunggu proses pelepasan sampe pemberian HAT dari Negara, si Investor bisa menggunakan ijin lokasinya, yaitu sebagai ijin penggunaan tanah.
Baca PP No.40/1996 Pasal 11 memberikan keistimewaan yaitu perpanjangan hak dan pembaharuan hak bisa dilakukan sekaligus.
Pak eman
November 10, 2009, Tuesday
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal, aturannya adalah :
1. Keputusan Menteri Agraria Nomor 21/1994
Ditandatangani oleh kepala daerah , tapi Harus dikoordinasikan dengan kantor pertanahan
2. Ijin Lokasi
Dalam Ijin Lokasi harus ada proses KONSULTASI, jadi Kepala Kantor Pertanahan denga masyarakat pemegang Hak Atas Tanah yang ada wilayah tersebut. Jadi mereka berunding dolo, Hal ini penting dilakukan untuk/kegunaannya untuk :
1. Ini akan menjadi dasar apakah permohonan ijin lokasi tersebut akan diberikan atau tidak.
2. Bentuk diseminasi (penyebarluasan berita)
Disni harus memberikan kesempatan kepada masyarakat pemegang Hak Atas Tanah untuk memperoleh penjelasan tentang :
Rencana penanaman modal dan mencari alternative/solusi. Jadi dari awal sudah bisa diprediksi hambatan – hambatan yang menjadi kendala kalo kegiatan tersebut dilakukan. Jadi setiap ada persoalan sudah dipikirkan jalan keluarnya.
3. Perencanaan Ruang Lingkup dampaknya
Untuk pengumpulan informasi langsung dari maysrakat yang bersangkut paut dengan data – data yang diperkirakan :
o Data sosial
o Data lingkungan, sebelah – sebelahnya dll
4. Perencanaan penyelesaian masalah
Bentuk dari partisipasi untuk mengusulkan tentang alternative dari ganti rugi yang diinginkan.
TENTANG BENTUK GANTI RUGI :
Tidak selalu dalam bentuk uang, bisa juga tanah, resetelment atau gabungan dari pada itu. Menyangku ganti rugi yang diberika, tidak harus selalu sesuai dengan pakem dalam peraturan peruuan(bisa lepas dari pakem)/out of the box.
Contohnya : ganti rugi tanah tersebut dengan saham/inbreng (penyertaan saham), dan diatas tanah tersbut mau dibangun hotel. Jadi pemegang hak atas tanah diberi kompensasi dalam bentuk saham dalam investasi, sehingga pemegang hak atas tanah tidak merasa terlepas dari tanah itu, dia masih merasa memiliki tanah tersebut. Jadi hubungan psikologis antara si pemilik tanah dengan tanah tersebut masih tetap terjaga. Kemudian, secara ekonomis dia juga mendapatkan keuntungan dari deviden.
Dan kalo Pengadaan Tanah untu kepentingan umum kan, gag bisa ganti ruginya dalam bentuk saham.
Uang bisa dibicarakan besarnya ganti rugi.
BENTUK – BENTUK GANTI RUGI , Contohnya:
Konsolidasi Tanah:
Berkaitan dengan penataan pemukiman yang tidak memenuhi standard kesehatan. Jadi ada pemukiman kumuh, tapi letaknya strategis, sehingga Penanam Modal merombak pemukiman kumuh tersebut menjadi tempat yang layak huni, namun tanah nya mereka diberikan separuhnya pada Penanam Modal. Hal ini menguntungkan dua pihak. Land consolidation (bisa dilakukan atas dasar kesepakatan dua pihak) dan syaratnya 85% pemilik tanah tersebut setuju, maka dibuatlah MOU.
Contoh : masing – masing penghuni yang semula rumahnya 200m2 tapi gag sehat, gag ada MCK nya, nah sekarang menjadi 100m2 tapi lebih bagus dan lebih sehat, ada MCK, saluran air. Ini parsitipatif.
Nah prespektif keadilan ada 200m2 100m2 tapi dapet penggantian yang lebih baik.
TATA CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPENTINGAN PENANAMAN MODAL
Dasar Hukum : Kep Men Agraria No.21/1994
Ada 3 cara yang mungkin dapat dilakukan oleh investor yaitu
1. Pemindahan Hak
Yaitu secara langsung, Jual beli/tukar menukar, ini dilakukan secara langsung antara investor dengan pemegang Hak Atas Tanah. Hal yang perlu diperhatikan adalah kesesuaian hak antara subjek dan objek Hak Atas Tanah.
Contoh:
Investor adalah sebuah PT (badan hukun), maka hak – hak atas tanah yang mungkin boleh dipegang oleh PT tersbeut adalah HGB, HGU, dan Hak Pakai.
Jadi harus sesuai dengan kapasitas PT boleh dilakukan pemindahan hak secara langsung.
2. Pemindahan hak diawali dengan proses perubahan hak dengan cara mengubah Hak Atas tanah tersebut.
Tujuannya adalah agar objek Hak Atas tanah tersebut sesuai dengan subjek pemohon Hak atas Tanah. Ini menandakan mulanya objek Tanah tersbeut tidak sesuai dengan kapasitas subjek Hak atas tanah. Karena itu diubah dulu (perubahan hak). Objek tanah tersbut diturunkan menjadi sesuai dengan kepentingan PT tersebut. Contoh HM diubah jadi HGB kalo mau dibangun Hotel.
Proses Perubahan Haka ada dua Syarat , yaitu :
a. Para pihak harus sepakat tentang harga, nilai yang diterima kalo anah tersbut beralih kepada investor. Kemudian pembayarannya harus sudah tuntas terlebih dahulu. Jadi jual beli yang dilakukan harus sudah pasti dulu, baru diubah. Proses perubahan Hak harus diawali dengan kesepakatan. Kesepakatan tersebut harus ditindak lanjuti dengan pembayaran. Kemudian PT tersebut dberi kuasa untuk mengubah hak atas tanah tersebut oleh si Pemilik aseli tanah tersebut.
Jadi dalam mengubahnya, PT tersebut harus punya kuasa.
b. Yang mengurus perubahan Hak itu adalah PT tersebut.
Kuasa tersebut ada dua yaitu :
• Kuasa untuk mengubah hak tersebut
• Kuasa untuk mengalihkan hak atau memindahkan hak
Nah setelah kuasa ini diberikan secara materiil si pemegang HAT tidak punya kepentingan dari tanah tersebut.
c. Tanah tersebut berubah dari HM menjadi HGB, tapi tetep masih atas nama pemilik hak atas tanah yang tadi. Baru nanti setelah JB HGB tersebut diubah menjadi atas nama PT.
d. Pemindahan hak terjadi antara
PT atas nama pemilik HAT (soalnya di ada kuasa pengalihan hak) kepada PT tersebut atas nama pribadi PT itu snediri. (Ini boleh)
3. Melalui proses pelepasan Hak
Ini bicara soal Ganti Rugi, bukan harga Jual Beli. Kesepakatan para pihak tentang GR menjadi GR.
Ingat dengan pembayaran GR tidak sera merta mengalihkan HAT pada investor.
Pembayaran GR hanya berakibat hapusnya HAT si pemilik awal.
Nah selama menunggu proses pelepasan sampe pemberian HAT dari Negara, si Investor bisa menggunakan ijin lokasinya, yaitu sebagai ijin penggunaan tanah.
Baca PP No.40/1996 Pasal 11 memberikan keistimewaan yaitu perpanjangan hak dan pembaharuan hak bisa dilakukan sekaligus.
PPHAT lagi... Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal
AFTER UTS NEH
Pphat
Pak eman
November 10, 2009, Tuesday
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal
œ Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal ≠ Pengadaan Hak Atas Tanah Selain untuk Kepentingan Umum
œ Kalo Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal bersifat profit oriented, dan subyeknya bukan pemerintah tapi pelaku usaha/investor
œ Kalo Pengadaan Hak Atas Tanah Selain untuk Kepentingan Umum masih dilakukan oleh instansi pemerintah dan peruntukannya untuk instansi pemerintah.
œ Nah kalo BUMN gimana??
Kalo masuk instansi pemerintah maka tunduk pada Perpre, Peraturan Kepala BPN dkk
Kalo bukan untuk instansi pemerinta maka harus dibuktikan apakah untuk penanaman modal ada gag.
œ Dalam Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal, terdapat dua aturan hukum yaitu:
1. Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 2/1999 tentang izin lokasi
2. Kepmen Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 21/1994 tentang Tatacara perolehan tahan bagi perusahaan dalam rangka penanaman modal
Dalam aturan tersebut terdapat proses yaitu investor haruslah terlebih dahulu mendapatkan persetujuan IJIN PENANAMAN MODAL IJIN LOKASI PENGADAAN TANAH (harus disesuaikan terlebih dahulu antara subjek hukum dengan status objeknya/tanahnya.
œ Hak atas tanah apa yang pali cocok untuk kepentingan Penanaman Modal?
Di UUPA : yaitu HGU, HGB, Hak Pakai
œ Tentang aturan mengenai HGU, HGB, Hak Pakai yang digunakan untuk kepentingan Penanaman Modal juga terkait dengan :
1. UU No.25/2007 tentang penanaman modal, selain yang diatur dalam
2. PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB, Hak Pakai
œ Dalam UU No. 25/2007 terdapat aturan yang mengandung muatan Hak Atas Tanah yang menyebutkan bahwa :
Pasal 22 ayat 1 UU No.25/2007: bahwa HGU dapat diberikan dan diperpanjang sekaligus dalam waktu 60tahun (35 + 25)th dan dapat diperbaharui selama 35 tahun. Jadi ini bisa diberikan selama 95 tahun
Ada juga ketentuan yang mengatur bahwa HGB bisa diberikan dan diperpanjang sekaligus yaitu selama waktu 60 tahun, dan dapat diperbaharui selama 30 tahun
Begitu pula dengan pengaturan mengenai Hak Pakai.
Konstruksi hukum yang seperti ini (“diberikan dan diperpanjang sekaligus”) yang tidak diperbolehkan dalam sistem pertanahan di Indonesia dalam UUPA.
Karena itulah, dalam putusannya MAHKAMAH KONSTITUSI menyatakan dalam putusannya No. 21-22/PUU-V/2007, menyatakan rumusan yang demikian itu inskonstitusional / bertentangan dengan UUD 1945. Karena rumusan seperti ini akan mengurangi bahkan melemahkan kedaulatan rakyat dibidang ekonomi, seolah olah rakyat tidak punya andil dalam kedaulatan pertanahan. Seolah seolah dalam rumusan tersebut terdapat upaya menyingkirkan kepentingan rakyat dalam bidang pertanahan. JADI PASAL INI DIBATALKAN OLEH MAHKAMAH KONSTITUSI
œ Dalam PP No. 40/1996
Antara pemberian Hak atas tanah dengan perpanjangannya tidak diberikan dalam waktu yang bersamaan
Dalam pasal 11, 28 dan 48 yang dapat diberikan sekaligus itu perpanjangan dan pembaharuan. Bukan sekaligus dengan pemberiannya.
Bedanya dengan UU No.25/2007 yang diberikan itu sak perpanjangannya, selama 60 tahun itu diberikan dalam satu SK yang sama.
Ini keliatannya sama, tapi secara konseptual memiliki implikasi yang berbeda
œ Ketentuan tentang Hak atas tanah dalam UU No.25/1007 tidak berlaku mutlak, karena
Pemerintah/Negara bisa melakukan penghapusan/pembatalan dengan syarat syarat yang ditentukan dalam pasal 22 ayat 4, syaratnya yaitu :
1. Apabila tanah tersebut ditelantarkan
2. Apabila tanah tersebut dianggap merugikan kepentingan umum
3. Penggunaan tanah itu tidak sesuai dengan maksud dan tujuan diberikannya hak itu
4. Penggunaan tanah itu melanggar peraturan perundang undangan di bidang pertanahan.
œ Pasal 22 ayat 4 ini dinyatakan inkonstitusional oleh Mahkamah Konstitusi karena pasal tersebut dianggap menyebabkan Negara tidak dapat berkehendak dalam kewenangannya secara bebas. Karena kewenangan Negara dibatasi oleh 4 hal tadi.
œ Peraturan apa yang dipakai ?
Makhakamh Konstitusi berkata : kembali didasarkan pada peraturan – peraturan lain yang sudah ada. Yaitu di PP No.40/1996, Kepmen Agraria No.21/1994 dan Kepmen Agraria No.32/1999. Harusnya pengaturan itu dipsah, tentang tanah untuk kepentingan Penanaman Modal dengan tentang Kepentingan Penanaman Modal, sendiri.
œ Adanya upaya penyederhanaan pada Undang – Undang No.25/1007 tetang penanaman modal, coz dlu kan dibagi dua, untuk PMA (UU No.1/1967) dan PMDN (UU No.6/1968 jo UU No12/1990). Kemudian dua bentuk peraturan ini dilebur menjadi satu dalam UU No.25/2007.
œ PENGATURAN PENGADAAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPENTINGAN PENANAMAN MODAL PASCA PUTUSAN MK:
Permen Agraria No.2/1999 tentang ijin lokasi. dll
œ IJIN LOKASI
Ijin lokasi adalah syarat yang harus dipenuhi bagi penanaman modal. Dimana terdapat kebolehan khusus. Sifatnya tidak memaksa/merupakan pilihan/fakultatif.
œ Konsep Ijin
Dimana ijin tersebut dekat denan larangan, jadi mempositifkan larangan. Ijin merupakan lawan atup pengeculian dari larangan
œ KOnsep Dispensasi
Tindakan pembolehan secara khusus pada norma keharusan (dispensasi itu melawan keharusan dan itu boleh)
œ Ijin Lokasi :
Bentuk pengendalian (pengawasan dari pemerintahan untuk kegunaan tanah)
œ Tujuan Ijin Lokasi :
Tujuan yang diinginkan agar penggunaan tanah sesuai dengan tata ruang dan wilayah dan dengan memperhatikan kemapuan fisik dari tanahnya.
Tanah itu tidak boleh di eksploitasi secara habis habisan, supaya di lian waktu tanah itu masih bisa dipergunakan.
œ Ijin Lokasi ini berisi : ijin – ijin yaitu :
3 SUBSTANSI DALAM IJIN LOKASI
Ijin Lokasi dapat berkedudukan sebagai :
1. Ijin memperoleh tanah
2. Ijin pemindahan hak
3. Ijin menggunakan tanah
Ketiga ijin dalam 3 ijin lokasi terbut mempunyai makna dan kepentingan berbeda beda.
œ Ijin LOkasi sebagai ijin memperoleh tanah.
Ini merupakan pemenuhan aspek tata ruang wilayah RT/RW. Menunjukan tahwa tanah yang diinginkan oleh pemohon dan tanah tersebut sudah sesuai dengan RT/RW yang ada, dan telah sesuai untuk peruntukannya. Jadi boleh diperoleh untuk tanahnya. Kalo gag sesuai dengan RT/RW nya atau gag sesuai untuk peruntukan tanahnya, ya gag dikasi ijin.
œ Ijin Lokasi sebagai ijin pemindahan hak
Jika kita berbicara tentang pemindahan hak atas tanah, maka kita harus memperhatikan unsur esensial yaitu : Adanya kesesuaian antara subjek dan objek hak atas tanah tersebut. Kalo sesuai maka hak atas tanah bisa dipindahkan.
Namun tidak semua peralihan hak memerlukan Ijin Pemindahan Hak.
Contohnya :
Pada HGB. Jika mau memindahkan hak pada HGB maka harus ada Ijin Pemindahan Hak nya. Namun Ijin Pemindahan Hak dibatasi oleh Pasal 98 Permen Agraria No.3/1997, PP nya juga yang No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Yaitu IPH hanya diperlukan bagi tanah – tanah yang sertifikatnya menyatakan secara tegas bahwa pemindahan hak nya dengan syarat harus ada IPH nya. Atau memerlukan IPH nya.
Jadi kalo ada yang mau memindahkan HGB terus sertifikatnya bilang secara tegas harus pake IPH ya, harus pake IPH. Nek gag ada ketentuan secara tegas bilang gitu ya gag usah.
Contoh penggunaannya: ada PT A perlu taman. Taman tersebut adalah Hak Pakai dari PT B. Padahal Taman tersebut diperoleh oleh PT B dari tanah yang berasal dari tanah Negara. Maka jika PT A mau beli dari PT B aka harus ada IPH nya. Tapi PT A tidak perlu mngurus IPH, karena jika PT A udah punya ijin lokasi, maka Ijin Lokasi tersebut bisa berfungsi sebagai IPH
œ Ijin Lokasi sebagai Ijin Penggunaan Tanah
Tujuan dari ijin ini adalah dilakukan ketika perolehan hak atas tanah diperoleh tidak melalui mekanisme perpindahan hak. Tetapi menggunakan proses pelepasan dan penyeharan HAT. Jika tanah yang diinginkan oleh Pemohon itu tidak sesuai dengan kapasistasnya sebagai pemegang hak. Jadi misalnya PT mau punya HAT dari Hak Milik, kan gag bisa, makanya pake mekanisme ini dn ini garus ada ijin nya dolo.
Contoh :
PT A mau punya tanah, tapi tanah itu Hak Milik maka dilakukan proses pelepasan Hak, tentunya setelah dibayar ganti ruginya. Tanah tersbeut menjadi tanah Negara, dan hak atas tanah si pemgang hak sebelumnya menjaid hapus. PT mengajukan permohonan Hak Atas Tanah pada Negara. Ijin Penggunaan Tanah bsa digunakan oleh PT tersebut untuk melakukan kegiatannya selagi permohonan tanah yang diajukan oleh PT kepada Negara belum jadi. Jadi PT tersebut bisa menggunakn untuk kegiatannya sebelum HAT diperoleh.
œ Jangka waktu Ijin Lokasi bergantung pada luas tanahnya.
Jika luas tanahnya 0-25 hektar ijinnya sampe dengan 1 tahun
Jika luasnya 25 – 50 hektar ijinnya sampe 2 tahun
Jikaluasnya lebih dari 50 hektar ijinnya sampe 3 tahun
œ Bagaimana ketika selama pemberian Ijin Lokasi tersebit, Pemohon belum mampu memperoleh Hak atas tanahnya?
Ada pemohon memohonkan tanah dengan luas 50 hektar. Berarti pemberian Ijin Lokasinya kan 2th, namun selama 2th itu tidak terpenuhi hak ata stanahnya maka ijin lokasi terbut bisa diperpanjang. Namun pemberian perpanjangan tersebut ada syaratnya, yaitu apabila 50% dari tanah tersebut sudah dibebaskan, tapi kalo belum 50%, tidak bisa diperpanjang.
Udah diperpanjang, eh masih gag bisa juga gimana?
Ada dua alternative :
Menyesuaikan rencana yang semula dengan fakta yang ada, aslinya mau dapet 50 hektar, tapi hanya dapat 40 hektar, ya disesuaikan.
Tanah yang sudah dia kuasai dapat dilepaskan pada pihak lain yang memenuhi syarat. Apalagi kalo jauh banget selisihnya, misalnya mau dapet 50 ha tapi dapetnya 5 ha ajah.
œ Pemberian Ijin Lokasi itu tidak identik ≠ dengan pemberian hak atas tanah. Kok bisa?
1. Coz yang bersangkutan masih harus melakukan upaya – upaya untuk memperoleh Hak Atas tanah
2. Hak – hak privat yang masih ada pada tanah Ijin Lokasi itu masih melekat pada pemegangnya. Tetap memberikan hak pada pemegang nya untuk menjalankan hak nya.
œ Note :
Apakah pemberial Ijin Lokasi dapat dianggap merugikan kepentingan Hak Atas Tanah yang ada diwilayah tersebut?
Pphat
Pak eman
November 10, 2009, Tuesday
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal
œ Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal ≠ Pengadaan Hak Atas Tanah Selain untuk Kepentingan Umum
œ Kalo Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal bersifat profit oriented, dan subyeknya bukan pemerintah tapi pelaku usaha/investor
œ Kalo Pengadaan Hak Atas Tanah Selain untuk Kepentingan Umum masih dilakukan oleh instansi pemerintah dan peruntukannya untuk instansi pemerintah.
œ Nah kalo BUMN gimana??
Kalo masuk instansi pemerintah maka tunduk pada Perpre, Peraturan Kepala BPN dkk
Kalo bukan untuk instansi pemerinta maka harus dibuktikan apakah untuk penanaman modal ada gag.
œ Dalam Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal, terdapat dua aturan hukum yaitu:
1. Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 2/1999 tentang izin lokasi
2. Kepmen Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 21/1994 tentang Tatacara perolehan tahan bagi perusahaan dalam rangka penanaman modal
Dalam aturan tersebut terdapat proses yaitu investor haruslah terlebih dahulu mendapatkan persetujuan IJIN PENANAMAN MODAL IJIN LOKASI PENGADAAN TANAH (harus disesuaikan terlebih dahulu antara subjek hukum dengan status objeknya/tanahnya.
œ Hak atas tanah apa yang pali cocok untuk kepentingan Penanaman Modal?
Di UUPA : yaitu HGU, HGB, Hak Pakai
œ Tentang aturan mengenai HGU, HGB, Hak Pakai yang digunakan untuk kepentingan Penanaman Modal juga terkait dengan :
1. UU No.25/2007 tentang penanaman modal, selain yang diatur dalam
2. PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB, Hak Pakai
œ Dalam UU No. 25/2007 terdapat aturan yang mengandung muatan Hak Atas Tanah yang menyebutkan bahwa :
Pasal 22 ayat 1 UU No.25/2007: bahwa HGU dapat diberikan dan diperpanjang sekaligus dalam waktu 60tahun (35 + 25)th dan dapat diperbaharui selama 35 tahun. Jadi ini bisa diberikan selama 95 tahun
Ada juga ketentuan yang mengatur bahwa HGB bisa diberikan dan diperpanjang sekaligus yaitu selama waktu 60 tahun, dan dapat diperbaharui selama 30 tahun
Begitu pula dengan pengaturan mengenai Hak Pakai.
Konstruksi hukum yang seperti ini (“diberikan dan diperpanjang sekaligus”) yang tidak diperbolehkan dalam sistem pertanahan di Indonesia dalam UUPA.
Karena itulah, dalam putusannya MAHKAMAH KONSTITUSI menyatakan dalam putusannya No. 21-22/PUU-V/2007, menyatakan rumusan yang demikian itu inskonstitusional / bertentangan dengan UUD 1945. Karena rumusan seperti ini akan mengurangi bahkan melemahkan kedaulatan rakyat dibidang ekonomi, seolah olah rakyat tidak punya andil dalam kedaulatan pertanahan. Seolah seolah dalam rumusan tersebut terdapat upaya menyingkirkan kepentingan rakyat dalam bidang pertanahan. JADI PASAL INI DIBATALKAN OLEH MAHKAMAH KONSTITUSI
œ Dalam PP No. 40/1996
Antara pemberian Hak atas tanah dengan perpanjangannya tidak diberikan dalam waktu yang bersamaan
Dalam pasal 11, 28 dan 48 yang dapat diberikan sekaligus itu perpanjangan dan pembaharuan. Bukan sekaligus dengan pemberiannya.
Bedanya dengan UU No.25/2007 yang diberikan itu sak perpanjangannya, selama 60 tahun itu diberikan dalam satu SK yang sama.
Ini keliatannya sama, tapi secara konseptual memiliki implikasi yang berbeda
œ Ketentuan tentang Hak atas tanah dalam UU No.25/1007 tidak berlaku mutlak, karena
Pemerintah/Negara bisa melakukan penghapusan/pembatalan dengan syarat syarat yang ditentukan dalam pasal 22 ayat 4, syaratnya yaitu :
1. Apabila tanah tersebut ditelantarkan
2. Apabila tanah tersebut dianggap merugikan kepentingan umum
3. Penggunaan tanah itu tidak sesuai dengan maksud dan tujuan diberikannya hak itu
4. Penggunaan tanah itu melanggar peraturan perundang undangan di bidang pertanahan.
œ Pasal 22 ayat 4 ini dinyatakan inkonstitusional oleh Mahkamah Konstitusi karena pasal tersebut dianggap menyebabkan Negara tidak dapat berkehendak dalam kewenangannya secara bebas. Karena kewenangan Negara dibatasi oleh 4 hal tadi.
œ Peraturan apa yang dipakai ?
Makhakamh Konstitusi berkata : kembali didasarkan pada peraturan – peraturan lain yang sudah ada. Yaitu di PP No.40/1996, Kepmen Agraria No.21/1994 dan Kepmen Agraria No.32/1999. Harusnya pengaturan itu dipsah, tentang tanah untuk kepentingan Penanaman Modal dengan tentang Kepentingan Penanaman Modal, sendiri.
œ Adanya upaya penyederhanaan pada Undang – Undang No.25/1007 tetang penanaman modal, coz dlu kan dibagi dua, untuk PMA (UU No.1/1967) dan PMDN (UU No.6/1968 jo UU No12/1990). Kemudian dua bentuk peraturan ini dilebur menjadi satu dalam UU No.25/2007.
œ PENGATURAN PENGADAAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPENTINGAN PENANAMAN MODAL PASCA PUTUSAN MK:
Permen Agraria No.2/1999 tentang ijin lokasi. dll
œ IJIN LOKASI
Ijin lokasi adalah syarat yang harus dipenuhi bagi penanaman modal. Dimana terdapat kebolehan khusus. Sifatnya tidak memaksa/merupakan pilihan/fakultatif.
œ Konsep Ijin
Dimana ijin tersebut dekat denan larangan, jadi mempositifkan larangan. Ijin merupakan lawan atup pengeculian dari larangan
œ KOnsep Dispensasi
Tindakan pembolehan secara khusus pada norma keharusan (dispensasi itu melawan keharusan dan itu boleh)
œ Ijin Lokasi :
Bentuk pengendalian (pengawasan dari pemerintahan untuk kegunaan tanah)
œ Tujuan Ijin Lokasi :
Tujuan yang diinginkan agar penggunaan tanah sesuai dengan tata ruang dan wilayah dan dengan memperhatikan kemapuan fisik dari tanahnya.
Tanah itu tidak boleh di eksploitasi secara habis habisan, supaya di lian waktu tanah itu masih bisa dipergunakan.
œ Ijin Lokasi ini berisi : ijin – ijin yaitu :
3 SUBSTANSI DALAM IJIN LOKASI
Ijin Lokasi dapat berkedudukan sebagai :
1. Ijin memperoleh tanah
2. Ijin pemindahan hak
3. Ijin menggunakan tanah
Ketiga ijin dalam 3 ijin lokasi terbut mempunyai makna dan kepentingan berbeda beda.
œ Ijin LOkasi sebagai ijin memperoleh tanah.
Ini merupakan pemenuhan aspek tata ruang wilayah RT/RW. Menunjukan tahwa tanah yang diinginkan oleh pemohon dan tanah tersebut sudah sesuai dengan RT/RW yang ada, dan telah sesuai untuk peruntukannya. Jadi boleh diperoleh untuk tanahnya. Kalo gag sesuai dengan RT/RW nya atau gag sesuai untuk peruntukan tanahnya, ya gag dikasi ijin.
œ Ijin Lokasi sebagai ijin pemindahan hak
Jika kita berbicara tentang pemindahan hak atas tanah, maka kita harus memperhatikan unsur esensial yaitu : Adanya kesesuaian antara subjek dan objek hak atas tanah tersebut. Kalo sesuai maka hak atas tanah bisa dipindahkan.
Namun tidak semua peralihan hak memerlukan Ijin Pemindahan Hak.
Contohnya :
Pada HGB. Jika mau memindahkan hak pada HGB maka harus ada Ijin Pemindahan Hak nya. Namun Ijin Pemindahan Hak dibatasi oleh Pasal 98 Permen Agraria No.3/1997, PP nya juga yang No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Yaitu IPH hanya diperlukan bagi tanah – tanah yang sertifikatnya menyatakan secara tegas bahwa pemindahan hak nya dengan syarat harus ada IPH nya. Atau memerlukan IPH nya.
Jadi kalo ada yang mau memindahkan HGB terus sertifikatnya bilang secara tegas harus pake IPH ya, harus pake IPH. Nek gag ada ketentuan secara tegas bilang gitu ya gag usah.
Contoh penggunaannya: ada PT A perlu taman. Taman tersebut adalah Hak Pakai dari PT B. Padahal Taman tersebut diperoleh oleh PT B dari tanah yang berasal dari tanah Negara. Maka jika PT A mau beli dari PT B aka harus ada IPH nya. Tapi PT A tidak perlu mngurus IPH, karena jika PT A udah punya ijin lokasi, maka Ijin Lokasi tersebut bisa berfungsi sebagai IPH
œ Ijin Lokasi sebagai Ijin Penggunaan Tanah
Tujuan dari ijin ini adalah dilakukan ketika perolehan hak atas tanah diperoleh tidak melalui mekanisme perpindahan hak. Tetapi menggunakan proses pelepasan dan penyeharan HAT. Jika tanah yang diinginkan oleh Pemohon itu tidak sesuai dengan kapasistasnya sebagai pemegang hak. Jadi misalnya PT mau punya HAT dari Hak Milik, kan gag bisa, makanya pake mekanisme ini dn ini garus ada ijin nya dolo.
Contoh :
PT A mau punya tanah, tapi tanah itu Hak Milik maka dilakukan proses pelepasan Hak, tentunya setelah dibayar ganti ruginya. Tanah tersbeut menjadi tanah Negara, dan hak atas tanah si pemgang hak sebelumnya menjaid hapus. PT mengajukan permohonan Hak Atas Tanah pada Negara. Ijin Penggunaan Tanah bsa digunakan oleh PT tersebut untuk melakukan kegiatannya selagi permohonan tanah yang diajukan oleh PT kepada Negara belum jadi. Jadi PT tersebut bisa menggunakn untuk kegiatannya sebelum HAT diperoleh.
œ Jangka waktu Ijin Lokasi bergantung pada luas tanahnya.
Jika luas tanahnya 0-25 hektar ijinnya sampe dengan 1 tahun
Jika luasnya 25 – 50 hektar ijinnya sampe 2 tahun
Jikaluasnya lebih dari 50 hektar ijinnya sampe 3 tahun
œ Bagaimana ketika selama pemberian Ijin Lokasi tersebit, Pemohon belum mampu memperoleh Hak atas tanahnya?
Ada pemohon memohonkan tanah dengan luas 50 hektar. Berarti pemberian Ijin Lokasinya kan 2th, namun selama 2th itu tidak terpenuhi hak ata stanahnya maka ijin lokasi terbut bisa diperpanjang. Namun pemberian perpanjangan tersebut ada syaratnya, yaitu apabila 50% dari tanah tersebut sudah dibebaskan, tapi kalo belum 50%, tidak bisa diperpanjang.
Udah diperpanjang, eh masih gag bisa juga gimana?
Ada dua alternative :
Menyesuaikan rencana yang semula dengan fakta yang ada, aslinya mau dapet 50 hektar, tapi hanya dapat 40 hektar, ya disesuaikan.
Tanah yang sudah dia kuasai dapat dilepaskan pada pihak lain yang memenuhi syarat. Apalagi kalo jauh banget selisihnya, misalnya mau dapet 50 ha tapi dapetnya 5 ha ajah.
œ Pemberian Ijin Lokasi itu tidak identik ≠ dengan pemberian hak atas tanah. Kok bisa?
1. Coz yang bersangkutan masih harus melakukan upaya – upaya untuk memperoleh Hak Atas tanah
2. Hak – hak privat yang masih ada pada tanah Ijin Lokasi itu masih melekat pada pemegangnya. Tetap memberikan hak pada pemegang nya untuk menjalankan hak nya.
œ Note :
Apakah pemberial Ijin Lokasi dapat dianggap merugikan kepentingan Hak Atas Tanah yang ada diwilayah tersebut?
Langganan:
Postingan (Atom)