Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal

Pphat
Pak eman

November 10, 2009, Tuesday
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal

 Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal, aturannya adalah :
1. Keputusan Menteri Agraria Nomor 21/1994
Ditandatangani oleh kepala daerah , tapi Harus dikoordinasikan dengan kantor pertanahan
2. Ijin Lokasi

 Dalam Ijin Lokasi harus ada proses KONSULTASI, jadi Kepala Kantor Pertanahan denga masyarakat pemegang Hak Atas Tanah yang ada wilayah tersebut. Jadi mereka berunding dolo, Hal ini penting dilakukan untuk/kegunaannya untuk :
1. Ini akan menjadi dasar apakah permohonan ijin lokasi tersebut akan diberikan atau tidak.
2. Bentuk diseminasi (penyebarluasan berita)
Disni harus memberikan kesempatan kepada masyarakat pemegang Hak Atas Tanah untuk memperoleh penjelasan tentang :
Rencana penanaman modal dan mencari alternative/solusi. Jadi dari awal sudah bisa diprediksi hambatan – hambatan yang menjadi kendala kalo kegiatan tersebut dilakukan. Jadi setiap ada persoalan  sudah dipikirkan jalan keluarnya.
3. Perencanaan Ruang Lingkup dampaknya
Untuk pengumpulan informasi langsung dari maysrakat yang bersangkut paut dengan data – data yang diperkirakan :
o Data sosial
o Data lingkungan, sebelah – sebelahnya dll
4. Perencanaan penyelesaian masalah
Bentuk dari partisipasi untuk mengusulkan tentang alternative dari ganti rugi yang diinginkan.
TENTANG BENTUK GANTI RUGI :
Tidak selalu dalam bentuk uang, bisa juga tanah, resetelment atau gabungan dari pada itu. Menyangku ganti rugi yang diberika, tidak harus selalu sesuai dengan pakem dalam peraturan peruuan(bisa lepas dari pakem)/out of the box.
Contohnya : ganti rugi tanah tersebut dengan saham/inbreng (penyertaan saham), dan diatas tanah tersbut mau dibangun hotel. Jadi pemegang hak atas tanah diberi kompensasi dalam bentuk saham  dalam investasi, sehingga pemegang hak atas tanah tidak merasa terlepas dari tanah itu, dia masih merasa memiliki tanah tersebut. Jadi hubungan psikologis antara si pemilik tanah dengan tanah tersebut masih tetap terjaga. Kemudian, secara ekonomis dia juga mendapatkan keuntungan dari deviden.
Dan kalo Pengadaan Tanah untu kepentingan umum kan, gag bisa ganti ruginya dalam bentuk saham.
Uang bisa dibicarakan besarnya ganti rugi.


 BENTUK – BENTUK GANTI RUGI , Contohnya:
Konsolidasi Tanah:
Berkaitan dengan penataan pemukiman yang tidak memenuhi standard kesehatan. Jadi ada pemukiman kumuh, tapi letaknya strategis, sehingga Penanam Modal merombak pemukiman kumuh tersebut menjadi tempat yang layak huni, namun tanah nya mereka diberikan separuhnya pada Penanam Modal. Hal ini menguntungkan dua pihak. Land consolidation (bisa dilakukan atas dasar kesepakatan dua pihak) dan syaratnya 85% pemilik tanah tersebut setuju, maka dibuatlah MOU.
Contoh : masing – masing penghuni yang semula rumahnya 200m2 tapi gag sehat, gag ada MCK nya, nah sekarang menjadi 100m2 tapi lebih bagus dan lebih sehat, ada MCK, saluran air. Ini parsitipatif.
Nah prespektif keadilan ada 200m2  100m2 tapi dapet penggantian yang lebih baik.

TATA CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPENTINGAN PENANAMAN MODAL
 Dasar Hukum : Kep Men Agraria No.21/1994
 Ada 3 cara yang mungkin dapat dilakukan oleh investor yaitu
1. Pemindahan Hak
Yaitu secara langsung, Jual beli/tukar menukar, ini dilakukan secara langsung antara investor dengan pemegang Hak Atas Tanah. Hal yang perlu diperhatikan adalah kesesuaian hak antara subjek dan objek Hak Atas Tanah.
Contoh:
Investor adalah sebuah PT (badan hukun), maka hak – hak atas tanah yang mungkin boleh dipegang oleh PT tersbeut adalah HGB, HGU, dan Hak Pakai.
Jadi harus sesuai dengan kapasitas PT  boleh dilakukan pemindahan hak secara langsung.

2. Pemindahan hak diawali dengan proses perubahan hak dengan cara mengubah Hak Atas tanah tersebut.
Tujuannya adalah agar objek Hak Atas tanah tersebut sesuai dengan subjek pemohon Hak atas Tanah. Ini menandakan mulanya objek Tanah tersbeut tidak sesuai dengan kapasitas subjek Hak atas tanah. Karena itu diubah dulu (perubahan hak). Objek tanah tersbut diturunkan  menjadi sesuai dengan kepentingan PT tersebut. Contoh HM diubah jadi HGB kalo mau dibangun Hotel.
Proses Perubahan Haka ada dua Syarat , yaitu :
a. Para pihak harus sepakat tentang harga, nilai yang diterima kalo anah tersbut beralih kepada investor. Kemudian pembayarannya harus sudah tuntas terlebih dahulu. Jadi jual beli yang dilakukan harus sudah pasti dulu, baru diubah. Proses perubahan Hak harus diawali dengan kesepakatan. Kesepakatan tersebut harus ditindak lanjuti dengan pembayaran. Kemudian PT tersebut dberi kuasa untuk mengubah hak atas tanah tersebut oleh si Pemilik aseli tanah tersebut.
Jadi dalam mengubahnya, PT tersebut harus punya kuasa.
b. Yang mengurus perubahan Hak itu adalah PT tersebut.
Kuasa tersebut ada dua yaitu :
• Kuasa untuk mengubah hak tersebut
• Kuasa untuk mengalihkan hak atau memindahkan hak
Nah setelah kuasa ini diberikan  secara materiil si pemegang HAT tidak punya kepentingan dari tanah tersebut.
c. Tanah tersebut berubah dari HM menjadi HGB, tapi tetep masih atas nama pemilik hak atas tanah yang tadi. Baru nanti setelah JB  HGB tersebut diubah menjadi atas nama PT.
d. Pemindahan hak terjadi antara
PT atas nama pemilik HAT (soalnya di ada kuasa pengalihan hak) kepada PT tersebut atas nama pribadi PT itu snediri. (Ini boleh)

3. Melalui proses pelepasan Hak
Ini bicara soal Ganti Rugi, bukan harga Jual Beli. Kesepakatan para pihak tentang GR  menjadi GR.
Ingat  dengan pembayaran GR tidak sera merta mengalihkan HAT pada investor.
Pembayaran GR hanya berakibat hapusnya HAT si pemilik awal.
Nah selama menunggu proses pelepasan  sampe pemberian HAT dari Negara, si Investor bisa menggunakan ijin lokasinya, yaitu sebagai ijin penggunaan tanah.

 Baca PP No.40/1996 Pasal 11  memberikan keistimewaan yaitu perpanjangan hak dan pembaharuan hak bisa dilakukan sekaligus.