PPHAT lagi... Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal

AFTER UTS NEH
Pphat
Pak eman

November 10, 2009, Tuesday
Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal

œ Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal ≠ Pengadaan Hak Atas Tanah Selain untuk Kepentingan Umum
œ Kalo Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal  bersifat profit oriented, dan subyeknya bukan pemerintah tapi pelaku usaha/investor
œ Kalo Pengadaan Hak Atas Tanah Selain untuk Kepentingan Umum  masih dilakukan oleh instansi pemerintah dan peruntukannya untuk instansi pemerintah.
œ Nah kalo BUMN gimana??
Kalo masuk instansi pemerintah  maka tunduk pada Perpre, Peraturan Kepala BPN dkk
Kalo bukan untuk instansi pemerinta  maka harus dibuktikan apakah untuk penanaman modal ada gag.
œ Dalam Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Penanaman Modal, terdapat dua aturan hukum yaitu:
1. Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 2/1999  tentang izin lokasi
2. Kepmen Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 21/1994  tentang Tatacara perolehan tahan bagi perusahaan dalam rangka penanaman modal
Dalam aturan tersebut terdapat proses yaitu investor haruslah terlebih dahulu mendapatkan persetujuan IJIN PENANAMAN MODAL  IJIN LOKASI  PENGADAAN TANAH (harus disesuaikan terlebih dahulu antara subjek hukum dengan status objeknya/tanahnya.
œ Hak atas tanah apa yang pali cocok untuk kepentingan Penanaman Modal?
Di UUPA : yaitu HGU, HGB, Hak Pakai
œ Tentang aturan mengenai HGU, HGB, Hak Pakai yang digunakan untuk kepentingan Penanaman Modal juga terkait dengan :
1. UU No.25/2007 tentang penanaman modal, selain yang diatur dalam
2. PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB, Hak Pakai
œ Dalam UU No. 25/2007  terdapat aturan yang mengandung muatan Hak Atas Tanah yang menyebutkan bahwa :
Pasal 22 ayat 1 UU No.25/2007: bahwa HGU dapat diberikan dan diperpanjang sekaligus dalam waktu 60tahun (35 + 25)th dan dapat diperbaharui selama 35 tahun. Jadi ini bisa diberikan selama 95 tahun
Ada juga ketentuan yang mengatur bahwa HGB bisa diberikan dan diperpanjang sekaligus yaitu selama waktu 60 tahun, dan dapat diperbaharui selama 30 tahun
Begitu pula dengan pengaturan mengenai Hak Pakai.
Konstruksi hukum yang seperti ini (“diberikan dan diperpanjang sekaligus”) yang tidak diperbolehkan dalam sistem pertanahan di Indonesia dalam UUPA.
Karena itulah, dalam putusannya MAHKAMAH KONSTITUSI menyatakan dalam putusannya No. 21-22/PUU-V/2007, menyatakan  rumusan yang demikian itu inskonstitusional / bertentangan dengan UUD 1945. Karena rumusan seperti ini akan mengurangi bahkan melemahkan kedaulatan rakyat dibidang ekonomi, seolah olah rakyat tidak punya andil dalam kedaulatan pertanahan. Seolah seolah dalam rumusan tersebut terdapat upaya menyingkirkan kepentingan rakyat dalam bidang pertanahan. JADI PASAL INI DIBATALKAN OLEH MAHKAMAH KONSTITUSI

œ Dalam PP No. 40/1996
Antara pemberian Hak atas tanah dengan perpanjangannya tidak diberikan dalam waktu yang bersamaan
Dalam pasal 11, 28 dan 48  yang dapat diberikan sekaligus itu perpanjangan dan pembaharuan. Bukan sekaligus dengan pemberiannya.
Bedanya dengan UU No.25/2007  yang diberikan itu sak perpanjangannya, selama 60 tahun itu diberikan dalam satu SK yang sama.
Ini keliatannya sama, tapi secara konseptual memiliki implikasi yang berbeda
œ Ketentuan tentang Hak atas tanah dalam UU No.25/1007  tidak berlaku mutlak, karena
Pemerintah/Negara bisa melakukan penghapusan/pembatalan dengan syarat syarat yang ditentukan dalam pasal 22 ayat 4, syaratnya yaitu :
1. Apabila tanah tersebut ditelantarkan
2. Apabila tanah tersebut dianggap merugikan kepentingan umum
3. Penggunaan tanah itu tidak sesuai dengan maksud dan tujuan diberikannya hak itu
4. Penggunaan tanah itu melanggar peraturan perundang undangan di bidang pertanahan.
œ Pasal 22 ayat 4 ini dinyatakan inkonstitusional oleh Mahkamah Konstitusi karena pasal tersebut dianggap menyebabkan Negara tidak dapat berkehendak dalam kewenangannya secara bebas. Karena kewenangan Negara dibatasi oleh 4 hal tadi.
œ Peraturan apa yang dipakai ?
Makhakamh Konstitusi berkata : kembali didasarkan pada peraturan – peraturan lain yang sudah ada. Yaitu di PP No.40/1996, Kepmen Agraria No.21/1994 dan Kepmen Agraria No.32/1999. Harusnya pengaturan itu dipsah, tentang tanah untuk kepentingan Penanaman Modal dengan tentang Kepentingan Penanaman Modal, sendiri.
œ Adanya upaya penyederhanaan pada Undang – Undang No.25/1007 tetang penanaman modal, coz dlu kan dibagi dua, untuk PMA (UU No.1/1967) dan PMDN (UU No.6/1968 jo UU No12/1990). Kemudian dua bentuk peraturan ini dilebur menjadi satu dalam UU No.25/2007.

œ PENGATURAN PENGADAAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPENTINGAN PENANAMAN MODAL PASCA PUTUSAN MK:
Permen Agraria No.2/1999 tentang ijin lokasi. dll

œ IJIN LOKASI
Ijin lokasi adalah syarat yang harus dipenuhi bagi penanaman modal. Dimana terdapat kebolehan khusus. Sifatnya tidak memaksa/merupakan pilihan/fakultatif.
œ Konsep Ijin
Dimana ijin tersebut dekat denan larangan, jadi mempositifkan larangan. Ijin merupakan lawan atup pengeculian dari larangan
œ KOnsep Dispensasi
Tindakan pembolehan secara khusus pada norma  keharusan (dispensasi itu melawan keharusan dan itu boleh)
œ Ijin Lokasi :
Bentuk pengendalian (pengawasan dari pemerintahan untuk kegunaan tanah)
œ Tujuan Ijin Lokasi :
Tujuan yang diinginkan agar penggunaan tanah sesuai dengan tata ruang dan wilayah dan dengan memperhatikan kemapuan fisik dari tanahnya.
Tanah itu tidak boleh di eksploitasi secara habis habisan, supaya di lian waktu tanah itu masih bisa dipergunakan.

œ Ijin Lokasi ini berisi : ijin – ijin yaitu :
3 SUBSTANSI DALAM IJIN LOKASI
Ijin Lokasi dapat berkedudukan sebagai :
1. Ijin memperoleh tanah
2. Ijin pemindahan hak
3. Ijin menggunakan tanah
Ketiga ijin dalam 3 ijin lokasi terbut mempunyai makna dan kepentingan berbeda beda.

œ Ijin LOkasi sebagai ijin memperoleh tanah.
Ini merupakan pemenuhan aspek tata ruang wilayah RT/RW. Menunjukan tahwa tanah yang diinginkan oleh pemohon dan tanah tersebut sudah sesuai dengan RT/RW yang ada, dan telah sesuai untuk peruntukannya. Jadi boleh diperoleh untuk tanahnya. Kalo gag sesuai dengan RT/RW nya atau gag sesuai untuk peruntukan tanahnya, ya gag dikasi ijin.

œ Ijin Lokasi sebagai ijin pemindahan hak
Jika kita berbicara tentang pemindahan hak atas tanah, maka kita harus memperhatikan unsur esensial yaitu : Adanya kesesuaian antara subjek dan objek hak atas tanah tersebut. Kalo sesuai  maka hak atas tanah bisa dipindahkan.
Namun tidak semua peralihan hak memerlukan Ijin Pemindahan Hak.
Contohnya :
Pada HGB. Jika mau memindahkan hak pada HGB maka harus ada Ijin Pemindahan Hak nya. Namun Ijin Pemindahan Hak dibatasi oleh  Pasal 98 Permen Agraria No.3/1997, PP nya juga yang No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Yaitu IPH hanya diperlukan bagi tanah – tanah yang sertifikatnya menyatakan secara tegas bahwa pemindahan hak nya dengan syarat harus ada IPH nya. Atau memerlukan IPH nya.
Jadi kalo ada yang mau memindahkan HGB terus sertifikatnya bilang secara tegas harus pake IPH ya, harus pake IPH. Nek gag ada ketentuan secara tegas bilang gitu ya gag usah.
Contoh penggunaannya: ada PT A perlu taman. Taman tersebut adalah Hak Pakai dari PT B. Padahal Taman tersebut diperoleh oleh PT B dari tanah yang berasal dari tanah Negara. Maka jika PT A mau beli dari PT B aka harus ada IPH nya. Tapi PT A tidak perlu mngurus IPH, karena jika PT A udah punya ijin lokasi, maka Ijin Lokasi tersebut bisa berfungsi sebagai IPH

œ Ijin Lokasi sebagai Ijin Penggunaan Tanah
Tujuan dari ijin ini adalah dilakukan ketika perolehan hak atas tanah diperoleh tidak melalui mekanisme perpindahan hak. Tetapi menggunakan proses pelepasan dan penyeharan HAT. Jika tanah yang diinginkan oleh Pemohon itu tidak sesuai dengan kapasistasnya sebagai pemegang hak. Jadi misalnya PT mau punya HAT dari Hak Milik, kan gag bisa, makanya pake mekanisme ini dn ini garus ada ijin nya dolo.
Contoh :
PT A mau punya tanah, tapi tanah itu Hak Milik maka dilakukan proses pelepasan Hak, tentunya setelah dibayar ganti ruginya. Tanah tersbeut menjadi tanah Negara, dan hak atas tanah si pemgang hak sebelumnya menjaid hapus. PT mengajukan permohonan Hak Atas Tanah pada Negara. Ijin Penggunaan Tanah bsa digunakan oleh PT tersebut untuk melakukan kegiatannya selagi permohonan tanah yang diajukan oleh PT kepada Negara belum jadi. Jadi PT tersebut bisa menggunakn untuk kegiatannya sebelum HAT diperoleh.

œ Jangka waktu Ijin Lokasi  bergantung pada luas tanahnya.
Jika luas tanahnya 0-25 hektar  ijinnya sampe dengan 1 tahun
Jika luasnya 25 – 50 hektar  ijinnya sampe 2 tahun
Jikaluasnya lebih dari 50 hektar  ijinnya sampe 3 tahun
œ Bagaimana ketika selama pemberian Ijin Lokasi tersebit, Pemohon belum mampu memperoleh Hak atas tanahnya?
Ada pemohon memohonkan tanah dengan luas 50 hektar. Berarti pemberian Ijin Lokasinya kan 2th, namun selama 2th itu tidak terpenuhi hak ata stanahnya  maka ijin lokasi terbut bisa diperpanjang. Namun pemberian perpanjangan tersebut ada syaratnya, yaitu apabila 50% dari tanah tersebut sudah dibebaskan, tapi kalo belum 50%, tidak bisa diperpanjang.
Udah diperpanjang, eh masih gag bisa juga gimana?
Ada dua alternative :
 Menyesuaikan rencana yang semula dengan fakta yang ada, aslinya mau dapet 50 hektar, tapi hanya dapat 40 hektar, ya disesuaikan.
 Tanah yang sudah dia kuasai dapat dilepaskan pada pihak lain yang memenuhi syarat. Apalagi kalo jauh banget selisihnya, misalnya mau dapet 50 ha tapi dapetnya 5 ha ajah.
œ Pemberian Ijin Lokasi itu tidak identik ≠ dengan pemberian hak atas tanah. Kok bisa?
1. Coz yang bersangkutan masih harus melakukan upaya – upaya untuk memperoleh Hak Atas tanah
2. Hak – hak privat yang masih ada pada tanah Ijin Lokasi itu masih melekat pada pemegangnya. Tetap memberikan hak pada pemegang nya untuk menjalankan hak nya.
œ Note :
Apakah pemberial Ijin Lokasi dapat dianggap merugikan kepentingan Hak Atas Tanah yang ada diwilayah tersebut?