Pengadaan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Umum

Dalam Perkuliahan Prof. Eman Ramelan

September 29, 2009, Tuesday
Peraturan Kepala BPN No.3/2007
Pengadaan tanah
a. Untuk kepentingan umum (pembangunan)
b. Selain untuk kepentingan umum

Keduanya ini subjeknya/dilakukan oleh pemerintah, bisa pemeritah pusat bisa pemerintah daerah

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah :
Pengadaan tanah itu dilakukan untuk pencapaian kepentingan umum. Diatur di pasal 5 Perpers No.65/2006

Beda dengan asal 5 di Perpres No.36/2005 dengan Perpres No.65/2006
Menyangkut dengan kata “dilaksanakan dan dimiliki” atau “akan dimiliki”
Artinya :
Saat pengadaan tanah dilakukan tidak secara sertamerta pasti tanah tersebut menjadi milik pemerintah  Tapi butuh waktu dan proses dengan bekerjasama dengan pihak ketiga.  baru ini kata”akan dimiliki” menjadi terealisasikan.
Contoh :
Biasanya pihak ketiga diberikan waktu untuk melaksanakan dan mengoperasikan selama jangka watu tertentu  contoh Jalan TOL  selama 15 tahun.

Kepres No. 55/1993
Tidak semata mata pada subyek pelakunya tapi pada tujuannya.
Disini kepentingan umum jelas dilakukan oleh Pemerintah, dimiliki olleh pemerintah, tidak untuk mencari keuntungan.
Ini kepentingan umum , walaupun subjeknya pemerintah, tapi kalo mencari keuntungan maka pemerintah tidak boleh menggunakan Kepres No.55/1993
Jadi menggunakan mekanisme Pengadaan tanah kayak Penanaman modal.

Tapi dalam Perpres No.36/2005 jo No.65/2006
tidak ada delimitasi “tidak untuk mencari keuntungan” jadi selama seubjeknya pemerintah dalam masuk dalam 7 bidang yang ada di pasal 5 tersebut.
Betapapun subjeknya PEMERINTAH dan tidak profit, tapi kegiatannya tidak masuk dalam 7 bidang tersebut berarti ya tidak boleh meggunakan Perpres No.36/2005 jo No.65/2006.
Contoh :
Pemerintah Daerah ingin membangun RS (pelayanan umum), butuh tanah 5 hektar. Pemda tidak boleh membebaskan tanahnya pake Perpres No.36/2005 jo No.65/2006 maka harus pake landasan yang lain. Inilah yang tidak adil.

Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum
a. Luas , seberapa luas tanah yang dibutuhkan? Lebih dari 1 hektar
b. Kecil , Kurang dari 1 hektar

Pengadaan tanah selain untuk Kepentingan umum
Subjeknya pemerintah (swasta gag boleh)
Kepentingan untuk kepentingan instansi yang bersangkutan

BUMN --> bukan masuk instansi pemerintah, jaid kalo BUMN mau mengadakan tanah  gag boleh pake Perpres No.36/2005 jo No.65/2006

Skala kecil
Walaupun itu skala kecil  tetap untuk kepentngan umum
Jadi prinsip prinsip yang digunakan harus menggunakan prisip untuk kepentingan umum
Tahapan tahapan untuk pengadaan tanah tertentu, juga tunduk pada prinsip prinsip untuk kepentingan umum, yaitu :
1. Aspek perencanaan
Kegiatan itu harus direncanakan paling tidak satu tahun sebelumnya. (Pasal 2 ayat 1) Kenapa ? Karena aspek anggarannnya. Harus diadakan di APBN atau APBD, kan itu setiap tahun.
2. Penetapan Lokasi
Terkait dengan penataan ruangnya, apakah sesuai dengan RT/RW nya atau enggak. Kalo enggak  diminta ganti lokasi keluar “keputusan” penetapan lokasi.
3. Pembentukan Panitia  (untuk skala luas)
Longgar  ini bisa adhoc ataupun definitive
Susunan panitianya juga tidak diatur, tergantung otonomi daerah siapa saja yang jadi panitinanya.

Pasal 54 No.3/2007
Yang perlu bantuan panitia  yaitu dengan cara lain yang disepakati  berarte pelepasan dan penyerahan hak). Soalnya yang jual beli dan tukar menukar  butuh akta PPAT ajah.
Kenapa kok butuh akta PPAT?
Karena pelepasandan penyerahan butuh pihak yang berhak. Berhak  setelah Ganti Rugi  Ganti Rugi dinatu oleh panitia pengadaan tanah.











 Jual beli tanah
Tidak diatur dalam UUPA, maka menurut pasal 56 UUPA  digunakanlah hukum adat. Disini mensyaratkan harus dipenuhi syarat materiil.
 Materiil adalah :
 Punyak hak dan ewenang untuk menjual tanah itu. Jadi jika yang punya 5 orang maka yang njual harus 5 orang itu.
 Yang berhak juga harus punya wewenang/berwenang.
ContoH : anak umu 5 tahun mewarisi tanah ayah ibunya, ya dia gag bisa jual tanah, soalnya tidak cakap/belum cakap.
 Jual Beli  Jika menggunakan PP No.24/1997  harus menggunakan PPAT  untuk mendaftarkan akta jual beli  ada bukti adanya peralihannya. Ini syarat materiilnya sesuai dengan hukum adat.
 Syarat materiilnya pembeli :
- Dia dapat berkedudukan sebagai subjek atas hak atas tanah tersebut
- Harus dijual pada subjek ang tepat atas hak atas tanah tersebut.